Allein wohnen: Miete, Mietkaution und Kosten der ersten Wohnung

Allein zu wohnen ist ein grosser Schritt, kostet aber mehr als nur die Miete. Hier findest du die Grundregeln für 2026, was du vor der Unterschrift prüfen solltest und ein Budgetbeispiel für den ersten Monat. Die Regeln zum Mietrecht sind Bundesrecht, aber viele Details (Kündigungstermine, Ämter, Formulare) sind von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.

Wie viel Miete ist vernünftig?

Es gibt keinen gesetzlichen Prozentsatz. Als Faustregel empfiehlt Budgetberatung Schweiz (der Dachverband der Budgetberatungsstellen) heute, dass die Wohnkosten nicht mehr als 25 % des Nettoeinkommens betragen. Früher sprach man von einem Drittel, aber die Regel wurde gesenkt, weil andere Budgetposten gestiegen sind. Es ist ein Richtwert: In teuren Städten kann er schwer einzuhalten sein.

Es zählen die Gesamtkosten: Miete plus Nebenkosten (Heizung, Warmwasser …). Bei einem Nettoeinkommen von CHF 3’200 pro Monat sind 25 % CHF 800.

Vor der Unterschrift

• Das Bewerbungsformular: Meist werden Beruf, Einkommen, Arbeitgeber und ein Betreibungsregisterauszug verlangt (ein Dokument, das zeigt, ob du laufende Schulden hast). Du kannst ihn online oder am Schalter des Betreibungsamts deines Kantons bestellen.
• Keine «Reservationsgebühren»: Laut Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ist es verboten, eine Entschädigung zu verlangen, zum Beispiel um die Wohnung zu «reservieren».
• Lies den ganzen Vertrag, einschliesslich allgemeiner Bedingungen und Hausordnung. Wenn du einen Punkt nicht verstehst, lass ihn dir vor der Unterschrift erklären.
• Haustiere, Umbauten, neue Personen in der Wohnung: Dafür braucht es Abmachungen mit dem Vermieter. Um die Wände neu zu streichen oder eine Waschmaschine zu installieren, ist eine schriftliche Erlaubnis nötig.
• Der Anfangsmietzins: In einigen Kantonen muss der Vermieter ein Formular beilegen, das dich über die Möglichkeit informiert, einen zu hohen Anfangsmietzins anzufechten.

Die Mietkaution (Mietzinsdepot)

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für allfällige Schäden oder unbezahlte Mieten.

• Sie kann höchstens drei Monatsmieten betragen.
• Du übergibst sie nicht dem Vermieter: Du zahlst sie auf ein Mietzinsdepot-Konto bei einer Bank auf deinen Namen ein.
• Wenn du die Wohnung zurückgibst, bekommst du sie mit Zinsen zurück.
• Bei Wohnbaugenossenschaften gibt es in der Regel keine Mietkaution: Stattdessen kauft man Anteilscheine.

Bei einer Miete von CHF 680 beträgt die maximale Mietkaution 3 × CHF 680 = CHF 2’040. Plane sie vor dem Umzug ein.

Miete und Nebenkosten

Die Miete wird in der Regel jeden Monat im Voraus bezahlt. Für die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, manchmal Kabelfernsehen) kannst du eine Akontozahlung leisten: In diesem Fall muss der Vermieter mindestens einmal im Jahr eine detaillierte Abrechnung machen. Du musst vielleicht nachzahlen oder bekommst etwas zurück. Prüfe die Abrechnung genau.

Referenzzinssatz und Erhöhungen

Der Mietzins kann sich nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz ändern, der vom BWO veröffentlicht wird. Am 1. September 2026 wurde er bei 1,25 % bestätigt; die nächste Veröffentlichung ist am 1. Dezember 2026. Laut BWO kann der Mietzins bei einer Erhöhung des Satzes um einen Viertelprozentpunkt um 3 % steigen; bei einer Senkung um einen Viertelprozentpunkt hast du Anspruch auf eine Senkung von rund 2,91 %. Es ändert sich nur der Nettomietzins, nicht die vereinbarten Nebenkosten.

Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, muss er ein amtliches Formular verwenden. Hältst du die Erhöhung für ungerechtfertigt, hast du 30 Tage Zeit, sie schriftlich bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.

Die Wohnungsübergabe

Du hast das Recht, in eine saubere und bewohnbare Wohnung einzuziehen. Vor dem Umzug findet die Übergabe statt: Du und der Vermieter prüfen gemeinsam den Zustand der Wohnung und halten jeden Mangel, auch einen kleinen (eine defekte Steckdose, einen beschädigten Spiegel), schriftlich in einem Protokoll fest.

Was zu tun ist:

1. Schau dir Zimmer für Zimmer an: Wände, Böden, Fenster, Bad, Küche, Geräte.
2. Schreib alles ins Protokoll und lies es vor der Unterschrift genau durch: Mit der Unterschrift stimmst du zu.
3. Als praktischen Tipp: Mach Fotos mit Datum und bewahre sie zusammen mit dem Protokoll auf.
4. Wenn du Möbel vom Vormieter übernimmst, denk daran, dass du sie beim Auszug allenfalls auf eigene Kosten entfernen oder entsorgen musst.

Bewahre immer die Mietunterlagen auf: Vertrag, Eingangsprotokoll, Mitteilungen über Erhöhungen oder Senkungen, Nebenkostenabrechnungen. Bei der Rückgabe am Ende des Vertrags wird dieselbe Kontrolle wiederholt und alles im Protokoll festgehalten.

Kündigung: Fristen und Regeln

• Kündigungsfrist: Für eine Wohnung darf die Frist nicht kürzer als 3 Monate sein. Der Vertrag kann eine längere Frist vorsehen, keine kürzere.
• Kündigungstermine: Sie werden im Vertrag festgelegt. Fehlen sie, gelten die ortsüblichen Termine, die von Kanton zu Kanton verschieden sind: An manchen Orten kannst du auf Ende jedes Monats ausziehen, ausser im Dezember, anderswo sind der 31. März, der 30. Juni und der 30. September üblich.
• Form: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, mit eigenhändiger Unterschrift und vorzugsweise per Einschreiben. Wenn im Vertrag mehrere Personen stehen, unterschreiben alle.
• Es zählt der Eingang: Der Brief muss dem Vermieter innerhalb der Frist ankommen; der Poststempel zählt nicht. Beispiel: Um den Vertrag auf den 31. März zu beenden, muss der Brief bis Ende Dezember ankommen.
• Früher ausziehen: Ausserhalb der vorgesehenen Termine kannst du einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter vorschlagen. Der Vermieter hat rund einen Monat Zeit, ihn zu prüfen; ist er nicht geeignet, musst du bis zum Ablauf der Frist zahlen.

Weitere Kosten, die du einplanen solltest

Die Radio- und Fernsehgebühr (Serafe-Gebühr)

Jeder Haushalt zahlt die Radio- und Fernsehgebühr. Im Jahr 2026 sind es CHF 335 pro Jahr für einen Privathaushalt (rund CHF 27.92 pro Monat); ab dem 1. Januar 2027 sinkt sie auf CHF 312. Wenn Adresse oder Daten falsch sind, rät die Website, dies der Einwohnerkontrolle deiner Gemeinde zu melden.

Hausratversicherung und Privathaftpflichtversicherung

Das BWO empfiehlt dringend, eine Hausratversicherung und eine Haftpflichtversicherung abzuschliessen. In manchen Mietverträgen sind sie obligatorisch. Sie decken bestimmte Schäden, zum Beispiel am Boden durch Wasser, das aus der Badewanne ausgelaufen ist, oder einen Riss im Waschbecken. Vergleiche die Angebote und prüfe immer, was gedeckt ist.

Meldung bei der Gemeinde

Wenn du den Wohnort wechselst, musst du dich bei der Einwohnerkontrolle der neuen Gemeinde anmelden. Die Fristen sind kommunal: In Locarno zum Beispiel muss die An- und Abmeldung innerhalb von 8 Tagen ab dem Datum der Ankunft oder des Wegzugs mit dem entsprechenden Formular eingereicht werden. Prüfe die Regeln deiner Gemeinde.

Beispiel: Giulias erster Monat

Giulia ist 22 und hat ein Nettogehalt von CHF 3’200. Sie hat ein Studio für CHF 680 Miete plus CHF 120 Akonto für die Nebenkosten gefunden: CHF 800, also 25 % ihres Einkommens. Die Zahlen sind erfunden.

Monatliche Ausgaben

Posten	CHF
Miete + Nebenkosten-Akonto	800.00
Krankenkasse	380.00
Serafe-Gebühr (335 / 12)	27.92
Hausrat- + Privathaftpflichtversicherung	20.00
Telefon und Internet	60.00
Transport	80.00
Essen	400.00
Freizeit	200.00
Steuern (Rückstellung)	200.00
Kleider und Verschiedenes	150.00
Total	2’317.92

Der monatliche Saldo beträgt 3’200 − 2’317.92 = CHF 882.08.

Einmalige Kosten im ersten Monat

Posten	CHF
Mietkaution (3 × 680)	2’040.00
Umzug (Transporter und Hilfe)	250.00
Möbel und Grundausstattung	600.00
Total	2’890.00

Im ersten Monat gibt Giulia 2’317.92 + 2’890 = CHF 5’207.92 aus, bei einem Einkommen von CHF 3’200. Sie braucht also CHF 2’007.92 Ersparnisse. Die Mietkaution bekommt sie am Ende des Vertrags mit Zinsen zurück. Deshalb ist es sinnvoll, schon vor dem Umzug einen Reservefonds anzulegen.

Prüfe vor der Unterschrift

• Passen die Gesamtkosten (Miete plus Nebenkosten) in dein Budget?
• Hast du die Mietkaution und die Umzugskosten eingerechnet?
• Hast du den Vertrag und die Hausordnung gelesen?
• Weisst du, ab wann und mit welcher Frist du kündigen kannst?
• Ist das Eingangsprotokoll vollständig, mit Fotos?
• Sind Versicherungen und Anmeldung bei der Gemeinde organisiert?

Wenn du einen Streit mit dem Vermieter hast: In der Schweiz hat jeder Kanton eine Schlichtungsbehörde für Mietsachen. Beratung und Vermittlung sind kostenlos (im Tessin zum Beispiel gibt es mehrere regionale Schlichtungsstellen).

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information und ersetzt keine persönliche Beratung.

Quellen

Geprüft am 09.10.2026.

• BWO: Broschüre «Wohnen in der Schweiz» (Italienisch, 2022)
• BWO: Hypothekarischer Referenzzinssatz
• Serafe: Gebühr für Haushalte
• SRF: Budgetberatung Schweiz zur 25-%-Grenze für die Wohnkosten (02.04.2026)
• Mieterverband: Kündigung durch Mieter
• Mieterverband: Tipps zur Kündigung
• Kanton Tessin: Die Miete und die Schlichtungsstellen
• Kanton Tessin: Zusammenfassung der Rechtsprechung zur dreimonatigen Kündigungsfrist
• Stadt Locarno: Verordnung über die Meldung der Einwohner